L’acquisto di un immobile residenziale o commerciale è una delle operazioni economiche di maggiore impatto per le società che hanno appena iniziato ad esercitare la propria attività d’impresa e intendono incrementare i propri assets aziendali.
Con il contratto rent to buy, previsto dal Decreto-legge n. 133/2014 (c.d. Decreto “Sblocca Italia”), il legislatore ha fortemente incentivato la circolazione dei beni immobili in un mercato immobiliare fortemente colpito dalla crisi economica e in caso di difficoltà per ottenere la concessione dei mutui per l’acquisto, introducendo la figura del “Contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”.
La particolarità di tale contratto è la sua struttura bifasica, con una seconda fase solo eventuale.
La prima fase dell’operazione consiste in un contratto di locazione dal quale, tuttavia, differisce in ragione di due aspetti.
Il primo attiene al canone – versato dal conduttore/futuro acquirente al concedente/futuro venditore – il quale consta di due componenti determinati dalle parti: da un lato, la quota di canone locativo che viene corrisposto per il godimento del bene; dall’altro lato, la quota di canone che viene espressamente imputata al prezzo finale dell’acquisto dell’immobile.
Il secondo aspetto attiene agli obblighi di stipula per atto pubblico notarile o scrittura privata autenticata e trascrizione, ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., nei registri immobiliari, il quale offre un’adeguata tutela al conduttore in caso di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto producendo, al contempo, un effetto prenotativo simile alla trascrizione di un contratto preliminare di compravendita.
Alla scadenza del contratto di locazione, il conduttore può esercitare il proprio diritto (e non obbligo, come espressamente previsto dall’art. 23 D.L. 133/2014) di acquisto dell’immobile, detraendo dal prezzo concordato la parte del canone versata nel corso della locazione ed imputata ad acconto prezzo. Ove il conduttore/futuro acquirente non voglia procedere con l’acquisto, potrà riconsegnare l’immobile con restituzione, da parte del concedente, della componente del canone imputata a corrispettivo della vendita.
Pertanto, tale tipologia di contratto consente al futuro acquirente (persona fisica o impresa) di godere nell’immediato di un immobile, rimandando ad un momento successivo la scelta di acquistare al prezzo residuo (in ragione della pregressa imputazione di parte del canone in acconto prezzo) – circostanza, questa, che agevola altresì l’eventuale ottenimento di un mutuo da parte degli istituti bancari.